菲律賓包租公 收租Q&A

投資菲律賓房地產,如何成為包租公呢?

之前和一位朋友聊天,她也在菲律賓投資的房地產,預售屋預計在2020年交屋,因此想要了解交屋之後,要如何出租、收租。我想這也會是很多人投資菲律賓房地產會面臨到的問題,而我現在有三間套房,都穩定收租中,因此也想把在菲律賓找房客的一些心得整理起來,提供大家參考。當然每一個人投資的房子大小、地點、租客目標都不太一樣,我是以自己出租的小套房為例,跟大家分享介紹。

菲律賓房地產標配屋

其實菲律賓的房子出租,跟在台灣出租很像,就是把房子整理好Po到網路上,讓有興趣的房客聯繫然後看房,再一一過濾房客,簽約之後就可以開始收租金。在台灣也很多人直接和代租代管公司或是房仲合作,由他們幫我們打理房子並收租,再給予兩個月租金佣金(房東、租客各付一個月)。其實菲律賓的方式也是一樣,就是我們人不在海外,所以都是委託當地的仲介顧問協助處理,所以對我來說找到值得信賴的仲介顧問非常重要。首先,他能幫我過濾租客的品質,確定租客的工作、經濟狀況、家庭成員,初步篩選適合的租客,避免後續的麻煩。再來,房子若是有什麼狀況問題,水電、修繕、電信網路等服務,只要房客有問題,仲介顧問為協助我們代為處理,所以其實蠻省事的。

接著,想分享自己房子交屋後,到租屋前,我曾經遇到的問題,以及我自己的解決方案,提供給大家參考:

  1. 房子是否需要裝潢
  2. 房客如何篩選
  3. 租金收入計算
  4. 談約小技巧
  5. 代租代管費用

 

 

 

1.房子是否需要裝潢

房子是否需要裝潢-這是很多投資人都會遇到的問題,我自己也以在台灣租房子的經驗反應,房子空蕩蕩什麼都沒有,誰要租這樣的房子?當時抱著這樣的想法,但我的顧問Simpson提醒我,在菲律賓簡易裝潢一平方米 成本大約要抓7,000-10,000/sqm,若是30平方米(9坪)的小套房,成本就要21~30萬peso,若再加上高級品牌的冷氣、冰箱、床、衣櫃等家具家電,又會是另一筆開銷。我們投資都是以投報率作為主要評估標準,購屋成本若再加上裝潢成本,其實就墊高了房屋的總成本。再加上你細心添購的家具、家電、甚至是室內裝潢,真的不確定房客是否也能愛惜使用,家電的折舊率很高,最壞最糟情況,房客搬家還搬走你準備的家電。

建商規劃設計好的樣品屋很漂亮,若是要裝潢成這樣,就要再準備裝潢預算

另外一個方面,其實菲律賓人租房子,很多都會自己準備家具、家電,所以就算房東沒有提供基本設備,他們也會自行去購買適合自己的東西,這部份跟台灣租屋市場,強調一卡皮箱即可入住的方式真的很不一樣。 所以不論以投資的考量,或是實務情況,顧問都建議我可以先試試看標配屋直接放在市場,也是有機會找到租客。我三套房子都是在交屋後直接找到租客,完全沒有裝潢、家電,一樣能夠找到租客。當然我也知道若是提供裝潢、家電,租金行情一定會比較好,但是對我來說,交屋後越快找到租客越重要,可以避免裝潢期間,和設計師、工班討論的時間成本,以及丈量家具家電尺寸,買貨換貨的人力成本,就算當地顧問可以代為處理,但是裝潢期間最快最快也要花一~兩個月(菲律賓工作效率、塞車時間,可能是台灣的兩~三倍),家具家電又有折舊或遺失等問題,我覺得隱形成本也要考量進去。對我來說,只要房子有現金流,月快啟動收租,才能確定它是資產,而不是負債。

標配屋出租,雖然租金比較低,但是也會省下不少麻煩事

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2.房客如何篩選

坦白說挑選房客,房東是比較被動的,因為我們不知道哪些人對你的套房有興趣。這部份因為有委託經驗,我基本上是全權委任當地仲介顧問處理。但我還是有幾個條件:1.房客職業 2.家庭成員(租屋人數)。職業是第一個要過濾的點,馬尼拉近年博奕產業繁榮,很多中國人來馬尼拉吃菠菜,以觀光簽證入菲,時間到了也沒有辦理延簽。因此被查到逾期居留,就會被遣返,有可能租約還沒到,人就得離開了。所以找租客時,我會希望盡量避免博奕產業工作的員工。但是,在灣區這產業偏偏是最大宗的租客來源,所以還是要評估自己物件所在區域,再決定是否要設限。有穩定的職業,工作收入是租金是否能持續回收的重點,年紀、家庭成員只是再次確定租客是否會太複雜。我現在的套房租給小家庭,或是一起工作來馬尼拉工作的小資女,比較單純。至於外國人、菲律賓人,我覺得都OK,雖然說外國人經濟條件較好,租金穩定,但是若遇到我剛剛提到遣返的例子,其實也很難避免。加上外國人其實會比較挑,比較會選帶裝潢、家電的物件,建商標配屋獲青睞的機會也比較低。所以這部份我覺得只要租客職業、家庭成員單純就好。當地顧問提供代租代管的服務,他們也有固定篩選房客的SOP,因為他們是第一線接觸房客的人,事前觀察能夠降低後續的麻煩,避免人力、時間成本浪費,所以他們其實都很有經驗處理我們的房子。

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3.租金收入計算

這個部分就要花點時間做功課了,其實要了解當地租屋行情,我會上菲律賓591 Lamudi 網站,把跟我房子一樣的物件去搜尋,或是比較相對區域的租金行情,這樣的區域位置、這樣的坪數,大約可以收多少租金。再用房子的座向、樓層去微調概略的租金收入。除了這樣的計算方式,我自己也會以預期「投資報酬率」推估我想要收的租金。

投資報酬率=月租金 × 12個月 ÷ 購屋總價

如果我希望房子的租金投報率是7%,假設購屋成本是 400萬披索

0.07 = 月租金 × 12 ÷ 4,000,000

就可以算出來我一個月的租金要收到 23,334 披索。才有辦法達到7%的投報率。所以我會請顧問先以預期投報率的租金 23,500 當作我的高標,而在租屋網站上面看到其他房屋的數字作為低標。讓顧問可以在這個range去幫我們談租金,但是也千萬不要訂太死,因為像2020年發生新冠肺炎疫情,很多外國人都各自回國,馬尼拉封城,菲律賓企業鼓勵員工在家上班,也大大影響租屋市場。許多物件降價求租,甚至空了大半年也沒有租客。這時候就只能用低標甚至底標去招租,先期盼有租客,讓房子持續創造現金流。等景氣回來後,還是有機會慢慢漲回租金。

Lamudi 網站可以查詢相對區域目前的租金行情

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4.談約小技巧

再來也要分享租金談約技巧,大概可以分為兩個方面:「降租金換長約」、「租金逐年遞增」

這也是我的顧問Simpson教我的觀念,菲律賓房地產投資,最重要的是讓房子持續有租客交租金,有收入才有投資的機會,不然房子空在那,而我們還要繳台灣的貸款,這房子就是負債。所以會讓房子租不出去的因素要盡可能排除,而撇除裝潢、家電要掏出額外成本,房子會租不出去的主要原因就是「房租」。簡言之,只要租金夠便宜,就比較容易找到租客。「降租金換長約」其實是希望避免那種短期來打工的租客,最好租兩~三年,我可以犧牲租金收益,換取長約。因為每換一位房客,就可能遇到空窗期,只要有空窗期,就算是一~兩個月,就損失了幾萬元。若是要堅持比較高的租金,可能每個多個幾千元,但是若租客銜接不順利,這一~兩個月房子空轉損失其實更大。

「租金逐年遞增」菲律賓的物業,基本上每年都會調漲,假設今年租金是 23,500,來年有機會 漲1000到 24,500,第三年 有機會再漲到 25,500。

所以我會請顧問告訴有意願的房客,房資租越久,房租可以更便宜,以剛剛7%投報率為例,我就是想要我的房子三年固定有 7%投報率,我會告訴房客第一年只要 22,500,,第二年 23,500,第三年 24,500,菲律賓房客對於每年調漲房租覺得很正常,所以不會有什麼抱怨。但這三年租金算下來,我還是平均可以收到每個月 235,00的租金,但是對房客來說,房租只要 22,500,他們就會覺得賺到,比較有意願簽約。

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5.代租代管費用

因為我們人不在海外,所以要請顧問協助幫我們找適合的房客,而他們也會收取合理的服務費用。通常在菲律賓租房子,一開始簽約後,會要求租客壓二付二,先支付兩個月的押金再加兩個月房租。押金作用是房客若是沒有繳水電、管理費,有兩個月押金可以抵付。而我們收到兩個月租金後,房東一年要提供一個月的租金,兩年要提供兩個月,作為代租代管的服務費。所以假設房租是 22,500,那我們會收12個月的支票,而要給顧問一個月的費用22,500。我覺得他們要處理很多大小雜事,舉凡房屋修繕、水電、網路、管理室協調等,要跟菲律賓人溝通這些事情,其實也很繁瑣,加上語言隔閡也是一大挑戰,委託他們處理,幫房東省了很多麻煩,我覺得一個月費用還蠻OK的。

交屋沒多久之後,顧問就幫我搜尋到不錯的租客,並且一次簽約兩年,持續用租金繳台灣貸款

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以上,是我整理自己在出租房源面臨到的一些問題,以及簡單的解決方案。我知道大家持有的物件地點、坪數、格局、目標租客都不盡相同,只是藉自己出租房源的心得,整理功課,我覺得只要有穩定的收租金流,菲律賓房地產租金投報率都很不錯,即使是2020疫情危機,我在菲律賓房市的投報率也都有將近 5%,關鍵還是在於買房子要挑到便宜又不錯的物件,才能創造不錯的投資報酬率。

最後,還是提醒大家,投資一定有風險,房地產有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書。

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