菲律賓房地產投資的三個時機點

一間房子的三個購買時間點,房子從設計、施工到蓋好交屋,
一共有三個可以入手的時機點,如何才能在正確時機點購入CP值最高的物件

近年來,越來越多人選擇將資產配置到海外房地產,隨著去菲律賓經商、遊學的人口趨增,也很多人關注菲律賓當地的房地產投資。

自己從2015年購入第一間套房,近年買賣交易持有數間套房,有的穩定收租,有的持續繳交工期款。這篇文章會分享購入房產的時間點,作為購買房地產時間點評估。

若是在台灣研究過房地產的朋友,大概了解現在許多案子開案到交屋,隨著時間的推移,會經過幾個階段:1.潛銷 2.預售 3.新成屋 4.中古屋

同一個單位,在不同時間點購買,會有相當大的價差。

1.潛銷階段-建設公司購地,並規劃好設計圖,便會開放預約,讓有興趣的買家可以預約看圖,這時候的賣價通常是最低的。

2.預售階段-大部分的案子,都會蓋接待中心,說明周邊交通、重大建設的利多,而房子的方位圖、格局、樣品屋,都可以看得比較清楚,但是開價隨著施工進度會越來越高。

3.新成屋-隨著房屋蓋好,有的單位賣很快,有的單位可能等到房子要陸續交屋,還沒有找到買家,在新成屋階段仍有入手的機會,但是通常這時候房價就比較高了。

4.中古屋-中古屋是已經交屋後兩三年,甚至更久,市場開始流通這個物件的轉手買賣,若是附近有成熟商圈、捷運站、市區,房子屋況也很好,這時候購入的成本可能是最高的。

其實,菲律賓房地產的購入時間也一樣,但是我們人在海外,比較難跟著當地建設公司,買到潛銷的案子,預售屋、新成屋、中古屋是機會比較大的,我自己是在2015年買入第一間預售屋,2018年入手新成屋,2019年再購入兩間預售屋,2020購入13年的中古屋。有了這些經驗,因此想要撰寫這篇文章說明分享,如何在正確時間點買到心儀的物件。

在分享三個購買房子的時間點之前,還是要強調一下,買房子是很大的一筆支出,就算當地房子再便宜,也要兩、三百萬台幣,一定要先做好功課。

我建議投入之前,最重要的是要先研究當地的城市、交通、建設利多,鎖定想要投資的區域。許多人都說Location絕對是投資房地產賺賠的關鍵因素。

第二個重要的功課,必須了解菲律賓當地建設公司的背景,菲律賓地產商、建設公司不像台灣百花齊放,但也有很多大大小小的品牌,有些地產集團,還會有不一樣的品牌,針對不同客群推案,這部份也要在購屋前作足功課。所以鎖定區域、建商之後,就會慢慢聚焦適合自己的物件,才有辦法在最好的時機點,購入心儀的房產物件。

  1. 預售屋

菲律賓跟台灣建案一樣,都會先推出預售屋,邊蓋邊賣,而在預售屋階段是可以買到最便宜的時間點。很多朋友若是想要投資菲律賓房地產,其實可以去當地的Mall看看,裡面會有很多的樣品屋模型,也有業務介紹。不管是馬尼拉Manila、克拉克Clark還是宿霧Cebu的Mall,這幾年房市熱絡,去逛Mall的時候不妨看一下這些建案的模型,並且拿一些DM介紹,可以稍微算一下當下的費用。

預售屋因為還在蓋,沒辦法實境賞屋,只能透過藍圖、格局圖、周邊地圖,了解建案資訊。也因如此,所以每一個物件的開價通常是最便宜的,通常建商會在預售屋開賣之後,每一個季度,調漲售價,有的建商一季會漲3%。假設400萬披索的案件,過了三個月,賣價就漲到412萬,再過三個月,總價又漲到424萬。所以真的有喜歡的建商,在不錯的地點推出新的預售屋,越早買可以用越低的價格買到。

購買預售屋,只能參考平面格局圖,因此開價會比較便宜

另外,預售屋對初次投資菲律賓房地產的朋友來說,也是比較容易入手的,因為菲律賓預售屋的還款方式壓力最小。像我買的第一個套房,是在馬尼拉的預售屋,當時購買的總價309萬披索(台幣大約200萬),前面四年只要付頭期款20%,換算下來頭期款62萬披索,一年15萬披索,一個月只要繳1.3萬披索,換算台幣大約是八~九千元。這個金額就像是定存一樣,每個月慢慢付,等到第四年最後一個月,再把剩下的80%付清。換言之,前面很輕鬆,最後要一次付清,菲律賓貸款的利息高(房貸利率大約要6~9%),不建議在菲律賓貸款,最好從台灣貸款付清。

預售屋,我覺得是CP值很高的投資方式。另外預售屋四年後快蓋好的時候,真的付不出剩下80%的尾款,也可以趕緊請顧問協助搜尋買家,若是順利找到買家接手房子,很有機會在這四年周邊區域,建設逐漸到位,房價也有漲幅空間,小賺收場。但我最近也發現,目前搶預售屋的人越來越多,建商一開案,要抽號碼排隊瘋搶,我近期買的預售屋也是自己沒排到順位,請顧問跟排到的人透過換名的方式承接他的預售屋。加上近期預售屋開價的費用也越來越高,難搶跟價高,也要先有心理準備。

2.新成屋

在文章首段提到,預售屋、新成屋、中古屋,是三個購入物件的時間點。若是錯過了預售屋入場的時機點,沒有辦法在第一手購入喜歡的物件,也不用太擔心。因為菲律賓每一個建案推出的戶數很多,甚至有很多期,沒買到第一期,也可以考慮之後推出的第二期、第三期,若是真的很想搶到第一手便宜屋源,可以持續關注。

新成屋,也是很不錯的購入時間點,尤其針對手上已經有資金的朋友,菲律賓房屋出租的投資報酬率相當不錯,目前我有兩個在馬尼拉的房子都穩定收租中,租金投報率有5~7%。考慮購買新成屋可以順利銜接交屋收租,對現金流週轉也相當不錯。

2018年購入的新成屋,在屋主急售的情況下,顧問幫我談到不錯的價錢,現在穩定持續收租。

位於28樓的新成屋,陽台看出去,右手邊是Makati金融中心,因為隔著河岸,永久棟距的View也是購買這邊的主因。

那要怎麼樣買到不錯的新成屋呢?這就要回到買預售屋的不同時間點,許多菲律賓人在買房子的時候,資金沒有盤算好,造成要交屋之前,沒辦法付清後面80%的尾款,必須要在市場上面惜售。也有許多投資客搶到預售屋的當下,就計畫要在交屋之前,找到買家脫手,賺取價差。這種俗稱的「斷頭戶」也很容易搶到便宜,甚至惜售、賠售的狀況下,有機會買到四年前原屋主購買的價格。也就是說,雖然沒有在第一時間建商開賣買到預售屋,但是經過四年,周邊區域房價漲了,仍有機會搶到便宜的斷頭戶。我自己是委託菲律賓當地的台灣人不動產顧問,請他幫我留意馬尼拉的Ortigas區域,若是有斷頭的屋源,屋主賣價合理,都會有興趣投資。

Ortigas區域緊鄰Makati金融中心(圖右),以及BGC市區(圖中),又有捷運路線貫通馬尼拉南北,以及大橋連通,未來交通方便,房價相對比較便宜。

購賣這種新成屋的優點,就是直接投入資金後,可以開始收租金。我自己是從台灣銀行貸款,買菲律賓的房地產,而每個月的租金都可以Cover台灣貸款的本利,只要持續有租金收入,就有機會用租金養房,等到貸款還清,加上房價穩定成長,房屋轉售賣掉,獲利應該會很不錯。

3.中古屋

中古屋的投資方式和新成屋很像,也是靠租金收入來增加現金流,未來再選擇賣掉賺價差。只是隨著時間推移,周邊雖然房價有可能會漲,但是房子越老也會有越多問題,甚至折舊,所以提醒各位,20年以上的屋子,購買投資要比較審慎。

購買中古屋,若是選到不錯的區域,也有機會現買現租,甚至看過好幾個帶租客的案子出售,通常屋主急需變現用錢的話,也有辦法談到不錯的價錢,購入CP值很高的中古屋。我自己在2020年,在FB社群看到馬尼拉Makati金融中心有一間13年的中古屋要出售,這個地段真的太好了,出門就可以走到Greenbelt Mall,距離金融中心、台北馬尼拉經濟文化辦事處(大使館)都很近。馬尼拉的塞車情況嚴重,Makati的工作機會很多,加上市區建設逐漸飽和,租屋是剛性需求。雖然是13年的老房子,前屋主保養得還不錯,價錢也很漂亮,因此決定和朋友合資投資這個房子。購買中古屋真的很嗆司,所以對當地區域、交通、重大建設,平常就要做很多功課,若是看到不錯的案子出售,詢問的人也多,動作真的要很快,才有辦法買到不錯的房子。

號稱菲律賓華爾街的Ayala Avenue, Makati(圖取自Wiki-https://en.wikipedia.org/wiki/Ayala_Avenue)

因為我們自己不在當地,只能透過網路、社群資訊,蒐集資料。我會分享兩個自己常用的網站、社群,去看看近期有什麼不錯的物件,也會透過當地的顧問協助搜尋適合的房源。我分享兩個對初步投資菲律賓房產實用的網站,投資朋友可以先從這邊了解菲律賓的區域、建商、建案,再慢慢研究自己喜歡的區域。

  1. FB社團-菲律賓房地產投資 https://www.facebook.com/groups/manilaproperty,這個平台有蠻多台灣人、華人的仲介顧問,在上面整理菲律賓房地產資訊,而且都是中文,有事沒事就會稍微看一下上面的資訊,有機會找到不錯的案子。
  2. 菲律賓房地產網站 Lamudi https://www.lamudi.com.ph/ 這個類似台灣591網站,整理出租、出售的物件,網站可以選擇區域、單位、預算等條件,篩選找到喜歡的案子。這個網站的屋源更多,而且可以找到更多建案的資訊。有時候看到自己買的單位,有同樣建案出售,而且價錢比自己當初買的還高很多,就很期待未來脫手出售,能夠獲利的價差。

Lamudi 網站上可以根據需求,搜尋該區域目前正在出售的房源

結語:

同一間房子,在不同時間點購入會有不一樣的價差。各位朋友可以先思考自己期待的投資方式。要買預售屋點滴累積,最後脫手賺價差,還是靠著新成屋、中古屋收租,創造穩定的現金流收入,並在脫手賺價差。

  1. 預售屋-適合小額定存,並在交屋前脫手賺價差,投入金額小,獲利空間也較小。
  2. 新成屋-適合有一定資金,想要讓錢滾錢速度更快,投入金額大,槓桿也大,但是獲利空間較大。
  3. 中古屋-跟新成屋一樣,創造不錯的租金收入,但是要注意屋況以及脫手得時間,我覺得中古屋真的要做的功課最多,所以等比較有經驗再購買中古屋會比較好。

文章都是根據我自身的投資經驗撰寫,並不一定適合每個人,我覺得菲律賓房地產是相當不錯的投資工具,但是也要做很多功課研究,自己靠著這邊的房產慢慢累積資產,創造被動收入,也期許觀看文章的朋友,也能發展出不錯的投資策略。若是文章有什麼不盡之處,或是想要討論分享的,歡迎加我的聯絡方式,一起研究。

您可能也會喜歡…

發佈留言