菲律賓預售屋-交屋驗屋

菲律賓房地產投資,預售屋是相當熱門的投資標的,工期約四~五年,可用定期定額的方式準備頭期款。前期只需負擔房屋總價20~30%工程款,還款壓力較小,等到完工前的一個月,再一次付完後面70~80%的房屋總價,需要事先準備好這筆錢。本文說明介紹購買預售屋、斷頭戶,付完全額後,要跟建商點交房屋,需要注意的事項。

其實在菲律賓投資房地產,因為我們人不在當地,我自己都是透過房仲顧問協助處理。不管是匯款、驗屋、交屋,流程都委託顧問打理,相對台灣購屋置產輕省很多。但還是整理一下相關注意事項,以及要額外負擔的金額費用,讓大家可以參考。

購買預售屋,或是承接其他買家的斷頭戶,在建商交屋前一個月,我們必須付清所有的房屋款項。接著就是等建商完工後,會寄送Email通知可以安排交屋、驗屋時間。

建商Email通知房子準備交屋

Email 裡面大致說明房屋狀況,以及大樓使用規定,也提醒屋主上網登入資料。最重要的是提醒交屋要準備預付的支票,並且附上委託授權書SPA(Special Power Attorney)的範本。SPA是最重要的文件,請當地顧問做好文件後,說明交屋驗屋代表人,我們把它列印下來,簽名之後,再以DHL寄到馬尼拉,讓顧問帶著作為委託交屋重要文件。

SPA Sample

另外一個重要的資料是支票,交屋時需要預先繳交管理費、水電費、公設管理費。有一點類似我們在台灣購買預售屋過戶時,需要準備給建商的代收款項,代收款項包含代書、印花稅、水電以及管理費預繳。建商寄的交屋Mail中也會整理羅列我們要預先繳交的金額,並提醒先開好支票。

建商提供交屋需要繳交的支票款項明細

交屋時需要開立好幾張支票,因為每一筆款項的名目都不太一樣。我舉例自己Sheridan建案過戶的資料。第一張支票 Check 1是 Share On Mother Meter,這個是支付大樓的公共用電,Meralco是菲律賓馬尼拉的電力公司,交屋時需先存20,000的支票。Check 2是 Fire Extinguisher滅火器,依照菲律賓房屋規定,每間房子都要配備滅火器。因此建商也會提供滅火器來賣,但是這是選配的,顧問提醒我建商賣的滅火器,單價還是比外面來得高,因此就自己從外面買安裝即可,不用繳交這個費用。

第三張支票 Check 3屬於公用支出,包含加入管委會的費用、公用水費、電費以及CCTV監視器,一共是22,836.99,其中水費電費是多退少補的。

最後一張支票 Check 4是大樓的管理費,管理費分成兩筆,一個是管理費ASD(Association Dues),另外一個是公設管理費SCA(Share on Common Area Utilities)。每一個建案收取的管理費用都不同,最主要取決於房子的坪數。以我這張列表為例,管理費一平房米是37.95 peso/sqm,我的房屋坪數是56.5 sqm(square meter),這樣管理費一個月就是2144.18 Peso。若是住戶願意預繳一年的管理費,這樣只需繳11個月,對我們來說,投資就是希望能控制成本,所以我們都會選擇直接預繳一年,所以一年的總管理費為 2144.18 x 11= 23585.98。另一個是公設管理費,一平方米15 peso/sqm,我的房屋坪數是56.5 sqm(square meter),這樣公設管理費一個月就是847.5 Peso。12個月就是847.5 X 12 = 10170。可以看到最後一張支票的金額就是 23,585.98+ 10170= 33,755.98。看到一連串數字很複雜,我自己會用 Excel 整理表格,並設定好公式,幫助自己計算每套房子的成本。

繳了錢,還是要製作表格,計算房子付出的總成本

其實我們菲律賓交屋的流程不複雜,授權給當地顧問,加上準備好支票款項。只是當地顧問要幫我們驗屋的細節很多,他們有自己的驗屋的SOP,一一檢查每個角落,水、電、牆壁、地板、磁磚是否都做好,若是有問題還要再跟建設公司討論,並要求如期修正。我這套房子是DMCI的Sheridan建案,我自己購買DMCI這間建設公司的房子也很多套,他們是菲律賓前五大的建商,施工品質蠻不錯的,並且房子有兩年保固,交屋後若是房子出現漏水、牆壁、地板龜裂,都會協助整修。讓我比較放心。

順道一提,每個建案、建商收取的管理費金額都不一樣,有的開發商一平方米的管理費要80~100元,等於DMCI建商的兩倍,我們的投資成本就大大增加,當然也會連帶影響投報率。每間房子在投資之前,一定要詳細問清楚管理費的成本,幫助自己釐清。

這已經是我第三次交屋的經驗,目前也還有兩間預售屋會在未來兩~三年完工交屋。我覺得選擇有信譽的建設公司以及當地顧問服務,讓我的投資效率更好。自己也省下很多時間成本以及投資成本,該做的功課還是要完成,所以一一記錄自己在菲律賓投資房地產的經驗,並分享給有興趣的朋友。

最後附上一些,顧問交屋的照片,建商轉移物件的時候,房子看起來就是這樣子。

室內看出去的樣子
廚房
客廳一隅
一套衛浴設備

您可能也會喜歡…