菲律賓預售屋－交屋驗屋

菲律賓房地產投資，預售屋是相當熱門的投資標的，工期約四～五年，可用定期定額的方式準備頭期款。前期只需負擔房屋總價20~30%工程款，還款壓力較小，等到完工前的一個月，再一次付完後面70~80％的房屋總價，需要事先準備好這筆錢。本文說明介紹購買預售屋、斷頭戶，付完全額後，要跟建商點交房屋，需要注意的事項。

其實在菲律賓投資房地產，因為我們人不在當地，我自己都是透過房仲顧問協助處理。不管是匯款、驗屋、交屋，流程都委託顧問打理，相對台灣購屋置產輕省很多。但還是整理一下相關注意事項，以及要額外負擔的金額費用，讓大家可以參考。

購買預售屋，或是承接其他買家的斷頭戶，在建商交屋前一個月，我們必須付清所有的房屋款項。接著就是等建商完工後，會寄送Email通知可以安排交屋、驗屋時間。

Email 裡面大致說明房屋狀況，以及大樓使用規定，也提醒屋主上網登入資料。最重要的是提醒交屋要準備預付的支票，並且附上委託授權書SPA（Special Power Attorney）的範本。SPA是最重要的文件，請當地顧問做好文件後，說明交屋驗屋代表人，我們把它列印下來，簽名之後，再以DHL寄到馬尼拉，讓顧問帶著作為委託交屋重要文件。

另外一個重要的資料是支票，交屋時需要預先繳交管理費、水電費、公設管理費。有一點類似我們在台灣購買預售屋過戶時，需要準備給建商的代收款項，代收款項包含代書、印花稅、水電以及管理費預繳。建商寄的交屋Mail中也會整理羅列我們要預先繳交的金額，並提醒先開好支票。

交屋時需要開立好幾張支票，因為每一筆款項的名目都不太一樣。我舉例自己Sheridan建案過戶的資料。第一張支票 Check 1是 Share On Mother Meter，這個是支付大樓的公共用電，Meralco是菲律賓馬尼拉的電力公司，交屋時需先存20,000的支票。Check 2是 Fire Extinguisher滅火器，依照菲律賓房屋規定，每間房子都要配備滅火器。因此建商也會提供滅火器來賣，但是這是選配的，顧問提醒我建商賣的滅火器，單價還是比外面來得高，因此就自己從外面買安裝即可，不用繳交這個費用。

第三張支票 Check 3屬於公用支出，包含加入管委會的費用、公用水費、電費以及CCTV監視器，一共是22,836.99，其中水費電費是多退少補的。

最後一張支票 Check 4是大樓的管理費，管理費分成兩筆，一個是管理費ASD（Association Dues），另外一個是公設管理費SCA（Share on Common Area Utilities）。每一個建案收取的管理費用都不同，最主要取決於房子的坪數。以我這張列表為例，管理費一平房米是37.95 peso/sqm，我的房屋坪數是56.5 sqm(square meter)，這樣管理費一個月就是2144.18 Peso。若是住戶願意預繳一年的管理費，這樣只需繳11個月，對我們來說，投資就是希望能控制成本，所以我們都會選擇直接預繳一年，所以一年的總管理費為 2144.18 x 11= 23585.98。另一個是公設管理費，一平方米15 peso/sqm，我的房屋坪數是56.5 sqm(square meter)，這樣公設管理費一個月就是847.5 Peso。12個月就是847.5 X 12 = 10170。可以看到最後一張支票的金額就是 23,585.98+ 10170= 33,755.98。看到一連串數字很複雜，我自己會用 Excel 整理表格，並設定好公式，幫助自己計算每套房子的成本。

其實我們菲律賓交屋的流程不複雜，授權給當地顧問，加上準備好支票款項。只是當地顧問要幫我們驗屋的細節很多，他們有自己的驗屋的SOP，一一檢查每個角落，水、電、牆壁、地板、磁磚是否都做好，若是有問題還要再跟建設公司討論，並要求如期修正。我這套房子是DMCI的Sheridan建案，我自己購買DMCI這間建設公司的房子也很多套，他們是菲律賓前五大的建商，施工品質蠻不錯的，並且房子有兩年保固，交屋後若是房子出現漏水、牆壁、地板龜裂，都會協助整修。讓我比較放心。

順道一提，每個建案、建商收取的管理費金額都不一樣，有的開發商一平方米的管理費要80~100元，等於DMCI建商的兩倍，我們的投資成本就大大增加，當然也會連帶影響投報率。每間房子在投資之前，一定要詳細問清楚管理費的成本，幫助自己釐清。

這已經是我第三次交屋的經驗，目前也還有兩間預售屋會在未來兩～三年完工交屋。我覺得選擇有信譽的建設公司以及當地顧問服務，讓我的投資效率更好。自己也省下很多時間成本以及投資成本，該做的功課還是要完成，所以一一記錄自己在菲律賓投資房地產的經驗，並分享給有興趣的朋友。

最後附上一些，顧問交屋的照片，建商轉移物件的時候，房子看起來就是這樣子。