馬尼拉投資熱點簡介

會投資菲律賓房地產是從2010年前往馬尼拉當兵教中文開始,那時馬尼拉正是城市建設,大興土木的時候。Makati City已發展為菲律賓金融中心,Ortigas 是各大企業、集團的總部,BGC新的造鎮計畫也漸趨完善。填海造地的成果,Mall of Asia橫空出世,灣區以博奕娛樂城Entertainment City衝擊澳門亞洲賭場地位。加上原有的三條輕軌系統、快速道路興建,馬尼拉正以日新月異的發展速度,改變世人對它的印象。而這幾個城市區域是當時所謂的投資熱區,因此想要整理簡介,方便大家快速了解投資馬尼拉房地產的區域選擇。

亞洲曼哈頓-馬尼拉
亞洲曼哈頓-馬尼拉
圖片來源:https://www.mansion-taiwan.com.tw/全球九大熱區-菲律賓-馬尼拉-亞洲新興的蛋黃之城/

首先,根據維基百科的介紹:「馬尼拉大都會(Metro Manila),以馬尼拉市為核心,涵蓋週邊15個城市及1個自治市的大型都會區;此區域為菲律賓的政治、經濟、社會、文化和教育中心。」大馬尼拉面積有638.55平方公里(大約2.3個台北市大),區域人口約1,393萬,人口密度21,833人/平方公里(台北市人口密度 9,605人/平方公里)。由此數據可以看出,馬尼拉城市其實不小,而人口密度是台北的2.2倍。生長在台灣的我們,深刻感受得到地狹人稠,比起寸土寸金的台北市,馬尼拉街市更有摩肩接踵、車水馬龍的感覺。馬尼拉為菲律賓首都,是經濟、金融發展的火車頭,匯聚國內高端人才、海外白領菁英,並吸引來自四面八方鄉村,前往掏金圓夢的青壯人口,這也是馬尼拉人口紅利、租屋需求利多的一大原因。

馬尼拉投資熱點相對位置圖

這是大馬尼拉的相對位置,Makati馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓,是菲律賓最精華的金融中心。右下方的BGC是類似天母、內湖完整規劃的高級住宅區。右上角Ortigas Center也是菲律賓的金融中心,亞洲開發銀行、各大集團企業總部坐落於此。左下角就是灣區 Mall of Asia所在地,附近周邊目前有多間大型賭場,是新興開發的博奕特區娛樂城。這幾個城市近年吸引海內外投資客投資這裡的房地產,以下簡介各區域特色。

Makati City

馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓,是菲律賓的金融中心,銀行、企業、百貨公司與外國大使館,首選商辦皆座落於馬卡蒂。馬卡蒂的Ayala大道為菲律賓華爾街,光是這條大道就匯聚超過800家海內、外國際金融、投資機構,菲律賓證券交易所、銀行、投資機構,台灣金融業者,也有多家銀行在這開設海外分行(中信、兆豐、國泰、元大、台銀、合庫、第一、華南、彰銀等九家),而台灣駐菲律賓代表處也位於RCBC大樓商辦中。

Makati 金融中心夜景
Makati 金融中心夜景
圖片來源https://www.thousandwonders.net/Metro+Manila/pictures

馬卡蒂也以文化、時尚與娛樂中心聞名,是菲律賓購物中心最密集的聚集地。Ayala Center 阿亞拉中心聚集數間購物中心,從MRT捷運站Ayala center走出來,依序經過SM Mall、Gloriette 1~5、Lank Mark,再到 Greenbelt 1~5,由空橋連接各大百貨商場。菲律賓唯二買得到Louis Vuitton、Hermes、Prada的精品百貨,其中一間便在Greenbelt 4。除了精品百貨、生鮮、流行飾品、電影院、異國料理、特色餐廳酒吧,都在這裡,可說是菲律賓最好逛的Mall。

Green belt Mall
Green belt Mall 是菲律賓首屈一指的百貨商場,由Green belt 1~5棟商場回繞中間綠地公園,逛起來相當舒服。
圖片來源:https://www.thousandwonders.net/Greenbelt+Makati

Greenbelt 一隅
Greenbelt 一隅
圖片來源:https://www.thousandwonders.net/Greenbelt+Makati

Greenbelt Mall中間教堂
Greenbelt Mall中間,還有一間教堂,方便菲律賓在逛街購物之餘,還能參加禮拜。
圖片來源:https://www.thousandwonders.net/Greenbelt+Makati

Makati 可說是是菲律賓百貨最集中的區域
Makati 可說是是菲律賓百貨最集中的區域,中上方就是捷運站Ayala Center,走出來各大百貨Mall都有空橋連接,方便步行。
圖片來源:https://www.thousandwonders.net/Greenbelt+Makati

馬卡蒂CBD設籍居民將近60萬人,但因為工作、交際、洽公的關係,白天人流高達400萬人。馬卡蒂市有472家銀行總部、50家購物中心及160所學校,為亞洲金融的心臟地帶。馬卡蒂市如同我們對信義區印象般熱鬧繁榮,工作機會伴隨租屋剛需,吸引不少人置產投資,只是這裡的房價,也宛如菲律賓房地產投資的天花板,要找到物美價廉的物件越來越難。

BGC

BGC全名為Bonifacio Global City,是馬尼拉三大CBD之一。和Makati、Ortigas剛好處於黃金三角地帶,BGC重劃區占地300公頃,由Ayala集團於2000年初開始規劃打造新都市,Ayala集團成功打造Makati成為都會金融中心,針對BGC造鎮計畫也投注相當大的心力。該區有完整的規劃,交通和綠化都屬一流,全區管道地下化,市容街景猶如置身國外,連當地民生仰賴的交通工具-吉普尼(Jeepney)都禁止進入,堪稱馬尼拉最乾淨、居住品質最好的區域。這邊的街道綠化、全區管道地下化、交通規劃都將菲律賓造鎮計畫提高到新的維度。

公共藝術、牆面塗鴉,漫步BGC彷彿置身國外
公共藝術、牆面塗鴉,漫步BGC彷彿置身國外
https://www.lastminute.co.nz/Manila-Hotels-At-The-Heart-Of-BGC-At-The-Infinity-Tower.h26744208.Hotel-Information

BGC的High Street
BGC的High Street
圖片來源:https://discovery.cathaypacific.com/10-highlights-of-manilas-bgc-neighbourhood/

BGC是菲律賓享譽盛名的住商、文教區,因為有完整的城市規劃,目前有九所國際學校聚落於此,加上全菲最好的St. Luke聖路克醫院,加上各大百貨、五星級飯店進駐。近年各企業、集團也於在此設立辦公室,目前包括Google, Facebook, HSBC、Globe(菲律賓電信巨擘)都在BGC 成立企業總部。新加坡、英國、韓國大使館,也相中這些優勢,而搬遷使館於此。

菲律賓房地產-BGC
公園綠地,完善生活機能,是許多人選擇BGC置產的其中原因
圖片來源:https://www.picuki.com/media/2355794691232347105

BGC交通四通八達,緊鄰菲律賓主要幹道EDSA、C5、南北高速公路,近期在施工的地鐵捷運線未來通車後,南來北往會更方便。城市規劃完善,配套設施齊全,此區治安也非常好,使得BGC成為馬尼拉最受外國人青睞的地區,房價也不斷刷新馬尼拉的新高。這邊租客以歐美白領菁英為主,也是當地富紳的最愛,房價上漲速度相當快。若是投資這區,自住或是收租都很穩定,但除非找到便宜的二手屋,新的房子入手門檻跟Makati一樣已經越來越高。

空中鳥瞰BGC
空中鳥瞰BGC,中間綠色區域為美軍公墓,莊嚴肅穆不會令人望而生畏
圖片來源:https://discovery.cathaypacific.com/10-highlights-of-manilas-bgc-neighbourhood/

Ortigas Center

Ortigas是馬尼拉Makati外,另一個重要的金融商務區。地理位置優越,處於馬尼拉大都會的中心,往北可至Quezon奎松,往南分別通往Makati馬卡蒂和BGC。因為優越的地理位置,這邊也匯聚了多間海內外集團企業總部,金融業以亞洲開發銀行為首,匯豐銀行、BDO、IBM、華納唱片、埃克森美孚、生力啤酒、Jollibee 速食餐廳、MERALCO 電力公司等大集團,許多民生、餐飲龍頭產業都在這邊設置辦公總部。並且有高級購物商場以及五星級飯店,SM Mega Mall、Shangri-La Plaza、Marco Polo等等。都為當地帶來許多工作機會目前為菲律賓第二大商務區,現已成為馬尼拉第二大的主要收入城市。工作需求大、生活機能方便、高爾夫球場、綠地公園也不少,也吸引很多外國白領選擇居住於此。

菲律賓房地產-Ortigas 作為菲律賓第二大金融商務中心
Ortigas 作為菲律賓第二大金融商務中心,聚集許多海內、外集團設立商辦
圖片來源:https://www.thousandwonders.net/Ortigas+Center

再來,我想分享Ortigas便捷的交通方式,Ortigas左邊是EDSA大道,這條貫通馬尼拉南北的主要道路,平日塞車情況嚴重,但有MRT捷運紓緩工作上班人流。目前有Boni、Shaw、Ortigas三個捷運站進出該區域。右邊有C5快速道路,也是交通要道。橫跨Pasig River的Ortigas-BGC大橋也即將竣工通車,通車後,要前往BGC更加方便。而目前馬尼拉第一條「地鐵」也正在施工,預計2025年通車,北起奎松,南通馬尼拉機場,而Ortigas Center也會有南、北兩站,屆時這邊的交通會更方便,也會吸引更多人口選擇這裡居住。

菲律賓房地產-馬尼拉MRT捷運
MRT捷運,沿著EDSA在Ortigas 區域有三站捷運站,大大紓緩通勤人口
圖片來源:https://www.reddit.com/r/Philippines/comments/9snm0z/edsa_ft_mrt/

BGC-Ortigas 大橋
BGC-Ortigas 大橋,將於2020年底完工通車
圖片來源:https://www.autoindustriya.com/auto-industry-news/we-can-t-wait-to-cross-the-bgc-ortigas-link-bridge.html

菲律賓房地產-規劃興建中的Manila地鐵
規劃興建中的Manila地鐵,預計 2025年完工通車
圖片來源 https://investvine.com/metro-manila-subway-one-step-closer-to-reality/mega-manila-subway-route_cnnph/

最後,我覺得Ortigas Center是這三大CBD,最適合投資的原因,首先是房價,比起Makati、BGC的高房價,這裡的投資門檻比較低。另外是工作機會多,也帶來租屋需求,相比Makati、BGC的高租金,這裡的租金較便宜,租屋閒置率常年低於10%。我自己目前在菲律賓投資的五間套房,其中有三間就在Ortigas,正是看好他未來交通建設一步步到位後,房價後勢漲幅可期。

菲律賓房地產-馬尼拉各大區域租屋閒置率
馬尼拉各大區域租屋閒置率,Ortigas 2017 2018年都只有 6.3%,相較Makati、BGC其實表現更好。
資料來源:Colliers International Philippines

灣區 Entertainment City

馬尼拉灣區位於帕賽市(Pasay),這片土地可說是菲律賓經濟奇蹟之一,因為現在的灣區其實是與海爭地、填海造地的「人工海灣」。馬尼拉人口稠密,從1990年代開始政府就有計畫在這片土地上建設,經過2~30年的發展,亞洲最大購物中心Mall of Asia、小巨蛋展演中心、BPO客服商業中心,還有許多賭場度假村,形色各異的建築就這樣橫空出世。

菲律賓房地產-馬尼拉灣區
1990年填海造地計畫,讓灣區慢慢有更多可以開發的空間。
圖片來源:https://businessmirror.com.ph/2020/02/17/manila-bay-not-100-spared-from-reclamation/

菲律賓房地產-亞洲最大的購物商場 Mall of Asia
亞洲最大的購物商場 Mall of Asia,到訪馬尼拉必去景點
圖片來源:https://en.wikipedia.org/wiki/Bay_City,_Metro_Manila#/media/File:View_of_Pasay_City_at_SM_Mall_of_Asia.tif

灣區因為鄰近馬尼拉機場的關係,設定為觀光、娛樂重鎮,目前周邊有數間大型賭場度假村:OKADA、Solaire、COD City of Dreams 新濠天地、雲頂世界 Resorts world等。從Skyway快速道路到機場只要10分鐘。的確帶來許多遊客、賭客、投資客,為菲律賓帶來可觀的經濟稅收。而相關產業,也為當地帶來大量工作需求,自然也有租屋住房需要。尤其近幾年博彩行業興起,大批中國人湧入菲律賓工作,根據新聞報導,從2017年來,約有400萬中國人前往菲律賓工作,而大部分就是從事博奕相關產業。目前灣區真的多了好多中國餐廳、超市、民生相關產業,自然也帶動這裡的房地產交易。

菲律賓房地產-馬尼拉OKADA岡田賭場飯店
馬尼拉OKADA岡田賭場飯店金碧輝煌
圖片來源:https://www.tripadvisor.co.uk/Hotel_Review-g312693-d12412743-Reviews-Okada_Manila_Resort_Casino-Paranaque_Metro_Manila_Luzon.html#/media/12412743/319662878:p/?albumid=101&type=0&category=101

我自己2015年就是在灣區這邊購買第一間套房,在2019年初脫手賣掉,當時受到華人投資追捧,房價飆升快速,也創造可觀的獲利。但是我自己對這一區感覺目前還是以觀光客、遊客為主。若是以投資房地產的角度,可能要等政府重新盤整產業結構,或是真的放眼未來「珍珠城計畫City of Pearl」,政府規畫在目前馬尼拉灣陸地基礎之上,再造4個人工島嶼,總面積超過700公頃,灣區面積將擴大一倍。未來將打造類似杜拜棕櫚島那樣的新市鎮。

馬尼拉灣區建案
灣區建案 Sea, Shell, Shore
圖片來源:https://www.booking.com/hotel/ph/shore-residences-condo-at-mall-of-asia.ms.html

馬尼拉灣區的未來 City of Pearl
灣區的未來 City of Pearl
圖片來源:https://competition.adesignaward.com/design-image.php?y=2017&design=67490

當然,馬尼拉真的很大,上述所述幾個區域只是目前外國人多、房市方興未艾的投資熱區,其他像是 Quezon City 奎松市, East wood, 機場周邊 Arca South 等區域,也有很多投資機會,如果有興趣的朋友可以再一起討論研究。

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