菲律賓房地產－馬尼拉城市簡介！10分鐘了解馬尼拉投資熱區【菲遊達人 Ricky】

 

會投資菲律賓房地產是從2010年前往馬尼拉當兵教中文開始，那時馬尼拉正是城市建設，大興土木的時候。Makati City已發展為菲律賓金融中心，Ortigas 是各大企業、集團的總部，BGC新的造鎮計畫也漸趨完善。填海造地的成果，Mall of Asia橫空出世，灣區以博奕娛樂城Entertainment City衝擊澳門亞洲賭場地位。加上原有的三條輕軌系統、快速道路興建，馬尼拉正以日新月異的發展速度，改變世人對它的印象。而這幾個城市區域是當時所謂的投資熱區，因此想要整理簡介，方便大家快速了解投資馬尼拉房地產的區域選擇。

首先，根據維基百科的介紹：「馬尼拉大都會（Metro Manila），以馬尼拉市為核心，涵蓋週邊15個城市及1個自治市的大型都會區；此區域為菲律賓的政治、經濟、社會、文化和教育中心。」大馬尼拉面積有638.55平方公里（大約2.3個台北市大），區域人口約1,393萬，人口密度21,833人/平方公里（台北市人口密度 9,605人/平方公里）。由此數據可以看出，馬尼拉城市其實不小，而人口密度是台北的2.2倍。生長在台灣的我們，深刻感受得到地狹人稠，比起寸土寸金的台北市，馬尼拉街市更有摩肩接踵、車水馬龍的感覺。馬尼拉為菲律賓首都，是經濟、金融發展的火車頭，匯聚國內高端人才、海外白領菁英，並吸引來自四面八方鄉村，前往掏金圓夢的青壯人口，這也是馬尼拉人口紅利、租屋需求利多的一大原因。

這是大馬尼拉的相對位置，Makati馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓，是菲律賓最精華的金融中心。右下方的BGC是類似天母、內湖完整規劃的高級住宅區。右上角Ortigas Center也是菲律賓的金融中心，亞洲開發銀行、各大集團企業總部坐落於此。左下角就是灣區 Mall of Asia所在地，附近周邊目前有多間大型賭場，是新興開發的博奕特區娛樂城。這幾個城市近年吸引海內外投資客投資這裡的房地產，以下簡介各區域特色。

Makati City

馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓，是菲律賓的金融中心，銀行、企業、百貨公司與外國大使館，首選商辦皆座落於馬卡蒂。馬卡蒂的Ayala大道為菲律賓華爾街，光是這條大道就匯聚超過800家海內、外國際金融、投資機構，菲律賓證券交易所、銀行、投資機構，台灣金融業者，也有多家銀行在這開設海外分行（中信、兆豐、國泰、元大、台銀、合庫、第一、華南、彰銀等九家），而台灣駐菲律賓代表處也位於RCBC大樓商辦中。

馬卡蒂也以文化、時尚與娛樂中心聞名，是菲律賓購物中心最密集的聚集地。Ayala Center 阿亞拉中心聚集數間購物中心，從MRT捷運站Ayala center走出來，依序經過SM Mall、Gloriette 1~5、Lank Mark，再到 Greenbelt 1~5，由空橋連接各大百貨商場。菲律賓唯二買得到Louis Vuitton、Hermes、Prada的精品百貨，其中一間便在Greenbelt 4。除了精品百貨、生鮮、流行飾品、電影院、異國料理、特色餐廳酒吧，都在這裡，可說是菲律賓最好逛的Mall。

馬卡蒂CBD設籍居民將近60萬人，但因為工作、交際、洽公的關係，白天人流高達400萬人。馬卡蒂市有472家銀行總部、50家購物中心及160所學校，為亞洲金融的心臟地帶。馬卡蒂市如同我們對信義區印象般熱鬧繁榮，工作機會伴隨租屋剛需，吸引不少人置產投資，只是這裡的房價，也宛如菲律賓房地產投資的天花板，要找到物美價廉的物件越來越難。

BGC

BGC全名為Bonifacio Global City，是馬尼拉三大CBD之一。和Makati、Ortigas剛好處於黃金三角地帶，BGC重劃區占地300公頃，由Ayala集團於2000年初開始規劃打造新都市，Ayala集團成功打造Makati成為都會金融中心，針對BGC造鎮計畫也投注相當大的心力。該區有完整的規劃，交通和綠化都屬一流，全區管道地下化，市容街景猶如置身國外，連當地民生仰賴的交通工具－吉普尼（Jeepney）都禁止進入，堪稱馬尼拉最乾淨、居住品質最好的區域。這邊的街道綠化、全區管道地下化、交通規劃都將菲律賓造鎮計畫提高到新的維度。

BGC是菲律賓享譽盛名的住商、文教區，因為有完整的城市規劃，目前有九所國際學校聚落於此，加上全菲最好的St. Luke聖路克醫院，加上各大百貨、五星級飯店進駐。近年各企業、集團也於在此設立辦公室，目前包括Google, Facebook, HSBC、Globe（菲律賓電信巨擘）都在BGC 成立企業總部。新加坡、英國、韓國大使館，也相中這些優勢，而搬遷使館於此。

BGC交通四通八達，緊鄰菲律賓主要幹道EDSA、C5、南北高速公路，近期在施工的地鐵捷運線未來通車後，南來北往會更方便。城市規劃完善，配套設施齊全，此區治安也非常好，使得BGC成為馬尼拉最受外國人青睞的地區，房價也不斷刷新馬尼拉的新高。這邊租客以歐美白領菁英為主，也是當地富紳的最愛，房價上漲速度相當快。若是投資這區，自住或是收租都很穩定，但除非找到便宜的二手屋，新的房子入手門檻跟Makati一樣已經越來越高。

Ortigas Center

Ortigas是馬尼拉Makati外，另一個重要的金融商務區。地理位置優越，處於馬尼拉大都會的中心，往北可至Quezon奎松，往南分別通往Makati馬卡蒂和BGC。因為優越的地理位置，這邊也匯聚了多間海內外集團企業總部，金融業以亞洲開發銀行為首，匯豐銀行、BDO、IBM、華納唱片、埃克森美孚、生力啤酒、Jollibee 速食餐廳、MERALCO 電力公司等大集團，許多民生、餐飲龍頭產業都在這邊設置辦公總部。並且有高級購物商場以及五星級飯店，SM Mega Mall、Shangri-La Plaza、Marco Polo等等。都為當地帶來許多工作機會目前為菲律賓第二大商務區，現已成為馬尼拉第二大的主要收入城市。工作需求大、生活機能方便、高爾夫球場、綠地公園也不少，也吸引很多外國白領選擇居住於此。

再來，我想分享Ortigas便捷的交通方式，Ortigas左邊是EDSA大道，這條貫通馬尼拉南北的主要道路，平日塞車情況嚴重，但有MRT捷運紓緩工作上班人流。目前有Boni、Shaw、Ortigas三個捷運站進出該區域。右邊有C5快速道路，也是交通要道。橫跨Pasig River的Ortigas－BGC大橋也即將竣工通車，通車後，要前往BGC更加方便。而目前馬尼拉第一條「地鐵」也正在施工，預計2025年通車，北起奎松，南通馬尼拉機場，而Ortigas Center也會有南、北兩站，屆時這邊的交通會更方便，也會吸引更多人口選擇這裡居住。

最後，我覺得Ortigas Center是這三大CBD，最適合投資的原因，首先是房價，比起Makati、BGC的高房價，這裡的投資門檻比較低。另外是工作機會多，也帶來租屋需求，相比Makati、BGC的高租金，這裡的租金較便宜，租屋閒置率常年低於10%。我自己目前在菲律賓投資的五間套房，其中有三間就在Ortigas，正是看好他未來交通建設一步步到位後，房價後勢漲幅可期。

灣區 Entertainment City

馬尼拉灣區位於帕賽市（Pasay），這片土地可說是菲律賓經濟奇蹟之一，因為現在的灣區其實是與海爭地、填海造地的「人工海灣」。馬尼拉人口稠密，從1990年代開始政府就有計畫在這片土地上建設，經過2~30年的發展，亞洲最大購物中心Mall of Asia、小巨蛋展演中心、BPO客服商業中心，還有許多賭場度假村，形色各異的建築就這樣橫空出世。

灣區因為鄰近馬尼拉機場的關係，設定為觀光、娛樂重鎮，目前周邊有數間大型賭場度假村：OKADA、Solaire、COD City of Dreams 新濠天地、雲頂世界 Resorts world等。從Skyway快速道路到機場只要10分鐘。的確帶來許多遊客、賭客、投資客，為菲律賓帶來可觀的經濟稅收。而相關產業，也為當地帶來大量工作需求，自然也有租屋住房需要。尤其近幾年博彩行業興起，大批中國人湧入菲律賓工作，根據新聞報導，從2017年來，約有400萬中國人前往菲律賓工作，而大部分就是從事博奕相關產業。目前灣區真的多了好多中國餐廳、超市、民生相關產業，自然也帶動這裡的房地產交易。

我自己2015年就是在灣區這邊購買第一間套房，在2019年初脫手賣掉，當時受到華人投資追捧，房價飆升快速，也創造可觀的獲利。但是我自己對這一區感覺目前還是以觀光客、遊客為主。若是以投資房地產的角度，可能要等政府重新盤整產業結構，或是真的放眼未來「珍珠城計畫City of Pearl」，政府規畫在目前馬尼拉灣陸地基礎之上，再造4個人工島嶼，總面積超過700公頃，灣區面積將擴大一倍。未來將打造類似杜拜棕櫚島那樣的新市鎮。

當然，馬尼拉真的很大，上述所述幾個區域只是目前外國人多、房市方興未艾的投資熱區，其他像是 Quezon City 奎松市, East wood, 機場周邊 Arca South 等區域，也有很多投資機會，如果有興趣的朋友可以再一起討論研究。