菲律賓房地產投資的三個時機點

想成為包租公？你一定要知道「三個置產的時間點」【菲遊達人 Ricky】

近年來，越來越多人選擇將資產配置到海外房地產，隨著去菲律賓經商、遊學的人口趨增，也很多人關注菲律賓當地的房地產投資。

自己從2015年購入第一間套房，近年買賣交易持有數間套房，有的穩定收租，有的持續繳交工期款。這篇文章會分享購入房產的時間點，作為購買房地產時間點評估。

若是在台灣研究過房地產的朋友，大概了解現在許多案子開案到交屋，隨著時間的推移，會經過幾個階段：1.潛銷 2.預售 3.新成屋 4.中古屋

同一個單位，在不同時間點購買，會有相當大的價差。

1.潛銷階段－建設公司購地，並規劃好設計圖，便會開放預約，讓有興趣的買家可以預約看圖，這時候的賣價通常是最低的。

2.預售階段－大部分的案子，都會蓋接待中心，說明周邊交通、重大建設的利多，而房子的方位圖、格局、樣品屋，都可以看得比較清楚，但是開價隨著施工進度會越來越高。

3.新成屋－隨著房屋蓋好，有的單位賣很快，有的單位可能等到房子要陸續交屋，還沒有找到買家，在新成屋階段仍有入手的機會，但是通常這時候房價就比較高了。

4.中古屋－中古屋是已經交屋後兩三年，甚至更久，市場開始流通這個物件的轉手買賣，若是附近有成熟商圈、捷運站、市區，房子屋況也很好，這時候購入的成本可能是最高的。

其實，菲律賓房地產的購入時間也一樣，但是我們人在海外，比較難跟著當地建設公司，買到潛銷的案子，預售屋、新成屋、中古屋是機會比較大的，我自己是在2015年買入第一間預售屋，2018年入手新成屋，2019年再購入兩間預售屋，2020購入13年的中古屋。有了這些經驗，因此想要撰寫這篇文章說明分享，如何在正確時間點買到心儀的物件。

在分享三個購買房子的時間點之前，還是要強調一下，買房子是很大的一筆支出，就算當地房子再便宜，也要兩、三百萬台幣，一定要先做好功課。

我建議投入之前，最重要的是要先研究當地的城市、交通、建設利多，鎖定想要投資的區域。許多人都說Location絕對是投資房地產賺賠的關鍵因素。

第二個重要的功課，必須了解菲律賓當地建設公司的背景，菲律賓地產商、建設公司不像台灣百花齊放，但也有很多大大小小的品牌，有些地產集團，還會有不一樣的品牌，針對不同客群推案，這部份也要在購屋前作足功課。所以鎖定區域、建商之後，就會慢慢聚焦適合自己的物件，才有辦法在最好的時機點，購入心儀的房產物件。

1. 預售屋

菲律賓跟台灣建案一樣，都會先推出預售屋，邊蓋邊賣，而在預售屋階段是可以買到最便宜的時間點。很多朋友若是想要投資菲律賓房地產，其實可以去當地的Mall看看，裡面會有很多的樣品屋模型，也有業務介紹。不管是馬尼拉Manila、克拉克Clark還是宿霧Cebu的Mall，這幾年房市熱絡，去逛Mall的時候不妨看一下這些建案的模型，並且拿一些DM介紹，可以稍微算一下當下的費用。

預售屋因為還在蓋，沒辦法實境賞屋，只能透過藍圖、格局圖、周邊地圖，了解建案資訊。也因如此，所以每一個物件的開價通常是最便宜的，通常建商會在預售屋開賣之後，每一個季度，調漲售價，有的建商一季會漲3%。假設400萬披索的案件，過了三個月，賣價就漲到412萬，再過三個月，總價又漲到424萬。所以真的有喜歡的建商，在不錯的地點推出新的預售屋，越早買可以用越低的價格買到。

購買預售屋，只能參考平面格局圖，因此開價會比較便宜

另外，預售屋對初次投資菲律賓房地產的朋友來說，也是比較容易入手的，因為菲律賓預售屋的還款方式壓力最小。像我買的第一個套房，是在馬尼拉的預售屋，當時購買的總價309萬披索（台幣大約200萬），前面四年只要付頭期款20%，換算下來頭期款62萬披索，一年15萬披索，一個月只要繳1.3萬披索，換算台幣大約是八～九千元。這個金額就像是定存一樣，每個月慢慢付，等到第四年最後一個月，再把剩下的80%付清。換言之，前面很輕鬆，最後要一次付清，菲律賓貸款的利息高（房貸利率大約要6~9%)，不建議在菲律賓貸款，最好從台灣貸款付清。

預售屋，我覺得是CP值很高的投資方式。另外預售屋四年後快蓋好的時候，真的付不出剩下80%的尾款，也可以趕緊請顧問協助搜尋買家，若是順利找到買家接手房子，很有機會在這四年周邊區域，建設逐漸到位，房價也有漲幅空間，小賺收場。但我最近也發現，目前搶預售屋的人越來越多，建商一開案，要抽號碼排隊瘋搶，我近期買的預售屋也是自己沒排到順位，請顧問跟排到的人透過換名的方式承接他的預售屋。加上近期預售屋開價的費用也越來越高，難搶跟價高，也要先有心理準備。

2.新成屋

在文章首段提到，預售屋、新成屋、中古屋，是三個購入物件的時間點。若是錯過了預售屋入場的時機點，沒有辦法在第一手購入喜歡的物件，也不用太擔心。因為菲律賓每一個建案推出的戶數很多，甚至有很多期，沒買到第一期，也可以考慮之後推出的第二期、第三期，若是真的很想搶到第一手便宜屋源，可以持續關注。

新成屋，也是很不錯的購入時間點，尤其針對手上已經有資金的朋友，菲律賓房屋出租的投資報酬率相當不錯，目前我有兩個在馬尼拉的房子都穩定收租中，租金投報率有5~7%。考慮購買新成屋可以順利銜接交屋收租，對現金流週轉也相當不錯。

2018年購入的新成屋，在屋主急售的情況下，顧問幫我談到不錯的價錢，現在穩定持續收租。

位於28樓的新成屋，陽台看出去，右手邊是Makati金融中心，因為隔著河岸，永久棟距的View也是購買這邊的主因。

那要怎麼樣買到不錯的新成屋呢？這就要回到買預售屋的不同時間點，許多菲律賓人在買房子的時候，資金沒有盤算好，造成要交屋之前，沒辦法付清後面80%的尾款，必須要在市場上面惜售。也有許多投資客搶到預售屋的當下，就計畫要在交屋之前，找到買家脫手，賺取價差。這種俗稱的「斷頭戶」也很容易搶到便宜，甚至惜售、賠售的狀況下，有機會買到四年前原屋主購買的價格。也就是說，雖然沒有在第一時間建商開賣買到預售屋，但是經過四年，周邊區域房價漲了，仍有機會搶到便宜的斷頭戶。我自己是委託菲律賓當地的台灣人不動產顧問，請他幫我留意馬尼拉的Ortigas區域，若是有斷頭的屋源，屋主賣價合理，都會有興趣投資。

Ortigas區域緊鄰Makati金融中心（圖右），以及BGC市區（圖中），又有捷運路線貫通馬尼拉南北，以及大橋連通，未來交通方便，房價相對比較便宜。

購賣這種新成屋的優點，就是直接投入資金後，可以開始收租金。我自己是從台灣銀行貸款，買菲律賓的房地產，而每個月的租金都可以Cover台灣貸款的本利，只要持續有租金收入，就有機會用租金養房，等到貸款還清，加上房價穩定成長，房屋轉售賣掉，獲利應該會很不錯。

3.中古屋

中古屋的投資方式和新成屋很像，也是靠租金收入來增加現金流，未來再選擇賣掉賺價差。只是隨著時間推移，周邊雖然房價有可能會漲，但是房子越老也會有越多問題，甚至折舊，所以提醒各位，20年以上的屋子，購買投資要比較審慎。

購買中古屋，若是選到不錯的區域，也有機會現買現租，甚至看過好幾個帶租客的案子出售，通常屋主急需變現用錢的話，也有辦法談到不錯的價錢，購入CP值很高的中古屋。我自己在2020年，在FB社群看到馬尼拉Makati金融中心有一間13年的中古屋要出售，這個地段真的太好了，出門就可以走到Greenbelt Mall，距離金融中心、台北馬尼拉經濟文化辦事處（大使館）都很近。馬尼拉的塞車情況嚴重，Makati的工作機會很多，加上市區建設逐漸飽和，租屋是剛性需求。雖然是13年的老房子，前屋主保養得還不錯，價錢也很漂亮，因此決定和朋友合資投資這個房子。購買中古屋真的很嗆司，所以對當地區域、交通、重大建設，平常就要做很多功課，若是看到不錯的案子出售，詢問的人也多，動作真的要很快，才有辦法買到不錯的房子。

號稱菲律賓華爾街的Ayala Avenue, Makati(圖取自Wiki－https://en.wikipedia.org/wiki/Ayala_Avenue)

因為我們自己不在當地，只能透過網路、社群資訊，蒐集資料。我會分享兩個自己常用的網站、社群，去看看近期有什麼不錯的物件，也會透過當地的顧問協助搜尋適合的房源。我分享兩個對初步投資菲律賓房產實用的網站，投資朋友可以先從這邊了解菲律賓的區域、建商、建案，再慢慢研究自己喜歡的區域。

1. FB社團－菲律賓房地產投資 https://www.facebook.com/groups/manilaproperty，這個平台有蠻多台灣人、華人的仲介顧問，在上面整理菲律賓房地產資訊，而且都是中文，有事沒事就會稍微看一下上面的資訊，有機會找到不錯的案子。
2. 菲律賓房地產網站 Lamudi https://www.lamudi.com.ph/ 這個類似台灣591網站，整理出租、出售的物件，網站可以選擇區域、單位、預算等條件，篩選找到喜歡的案子。這個網站的屋源更多，而且可以找到更多建案的資訊。有時候看到自己買的單位，有同樣建案出售，而且價錢比自己當初買的還高很多，就很期待未來脫手出售，能夠獲利的價差。

Lamudi 網站上可以根據需求，搜尋該區域目前正在出售的房源

結語:

同一間房子，在不同時間點購入會有不一樣的價差。各位朋友可以先思考自己期待的投資方式。要買預售屋點滴累積，最後脫手賺價差，還是靠著新成屋、中古屋收租，創造穩定的現金流收入，並在脫手賺價差。

1. 預售屋－適合小額定存，並在交屋前脫手賺價差，投入金額小，獲利空間也較小。
2. 新成屋－適合有一定資金，想要讓錢滾錢速度更快，投入金額大，槓桿也大，但是獲利空間較大。
3. 中古屋－跟新成屋一樣，創造不錯的租金收入，但是要注意屋況以及脫手得時間，我覺得中古屋真的要做的功課最多，所以等比較有經驗再購買中古屋會比較好。

文章都是根據我自身的投資經驗撰寫，並不一定適合每個人，我覺得菲律賓房地產是相當不錯的投資工具，但是也要做很多功課研究，自己靠著這邊的房產慢慢累積資產，創造被動收入，也期許觀看文章的朋友，也能發展出不錯的投資策略。若是文章有什麼不盡之處，或是想要討論分享的，歡迎加我的聯絡方式，一起研究。