後疫情時代「菲律賓房地產」可以投資嗎?

後疫情時代菲律賓房地產
後疫情時代菲律賓房地產

2020年因為新冠疫情影響,重創菲律賓的經濟、觀光旅遊,房地產也受到不小衝擊。許多在馬尼拉工作的外國人,都紛紛回到自己的國家。本來門庭若市的Mall、渡假村Resort、賭場等設施景點,因為疫情關係,變得門可羅雀。

菲律賓的金融中心-Makati 、Ortigas、BGC也在幾個月之內,因為封城、限聚令,許多企業、公司,都讓員工Work from home。馬尼拉的商場、百貨、辦公大樓、飯店以及博弈特區的賭場,也因此關門歇業,造成服務百業蕭條。大馬尼拉人口有將近1400萬,本來是外國觀光客、菲律賓白領最集中的區域,租屋需求相當高,但是因為人員離開,造成租屋需求降低,空屋閒置。

馬尼拉投資熱點
馬尼拉投資熱點

這一系列的影響,很多房東紛紛調降租金求租客,也有很多承受不起貸款壓力,拋售自己手上的套房物件,也因此市場上多了很多可以挑選的物件。因此想分享自己以及周遭親友的經驗,我自己2020年初和朋友合資買了一間在Makati的中古屋。2020年底再幫親友找到一間,捷運站樓上200萬帶租客的套房收租。2021二月再幫一位朋友找到一間斷頭的新成屋,也能夠用很不錯的價格購入,這三間房子買的價值都比之前還低。

為什麼我敢在這個時候購屋呢?「逢低買進,逢高賣出」是投資市場的鐵律,加上自己平常就一直關注菲律賓房市、交通建設、經濟消息,而且對於區域房價比較敏感,既然現在的價錢便宜,做好功課,我覺得現在就是危機入市,進場的好時機。

疫情還沒過去,經濟尚未復甦,但是馬尼拉的城市建設、交通基礎建設可沒有因此停擺。今天想跟大家分享目前這個城市建設的新樣貌。

一、馬尼拉市區連接交通

馬尼拉市區大橋興建工程

1.中國城-王城大橋Binondo-Intramuros Bridge 2021 九月 完工通車

中國城-王城大橋
中國城-王城大橋(新聞媒體連結:https://reurl.cc/ra3ROy

2.Makati-Mandaluyong大橋接近完工

Makati-Mandaluyong大橋
Makati-Mandaluyong大橋 (圖片來源:https://reurl.cc/o9VQaV

3.Ortigas-BGC大橋,也是預計在2021年會完工通車,這條大橋我覺得是最重要的,因為BGC房價高,但是大橋通車後,會帶動Ortigas的交通、房價、人流,所以我自己挺看好Ortigas未來的房價漲幅。

Ortigas to BGC Link Bridge
Ortigas to BGC Link Bridge (媒體來源:https://reurl.cc/kVMEzG

4. Skyway Stage 3 Quezon- Manila,這條快速道路,也會大大縮短馬尼拉北方奎松市到馬尼拉市區的交通

Skyway Stage 3
Skyway Stage 3 (媒體來源:https://reurl.cc/1gXmdp)
skyway stage 3 map
skyway stage 3 map (媒體來源 https://reurl.cc/7y4pgk)

5.呂宋島中部高速公路,馬尼拉位於菲律賓北部大島-呂宋島,呂宋島中部的高速公路也將完工通車。

CLLEX_CNNPH
CLLEX_CNNPH (媒體來源CNNPH https://reurl.cc/ynDMzl)

二、馬尼拉大眾運輸系統

再來是大眾運輸系統,馬尼拉目前已經有三條輕軌,而現在正在蓋第四條輕軌MRT7,以及第一條「馬尼拉地鐵Metro Manila Subway」,MRT 7會先完工,地鐵估計還要好幾年的時間,還有其他多條捷運路線,交通藍圖2025年有機會完工。雖然菲律賓行政效率慢,但現任總統杜特蒂大刀闊斧建設,應該還是會有機會十年內慢慢看到雛形。看到未來馬尼拉城市建設的大眾運輸地圖,還是蠻期待未來的交通發展,帶動房市的增值空間。

MRT7-CNNPH
MRT7-CNNPH(媒體來源 CNNPH: https://reurl.cc/jqQR5Z)
Mega-Manila-Subway-Route_CNNPH
Mega-Manila-Subway-Route_CNNPH (媒體來源https://reurl.cc/6yjLLb)
菲律賓2025交通規劃藍圖
菲律賓2025交通規劃藍圖(媒體來源:https://reurl.cc/kVMqL3)

三、跨國企業進駐

全世界最大的IKEA 已經在灣區興建掛牌,預計2021 Q4完工開業

IKEA PH, set to become the world’s largest, will open in the third or fourth quarter of the year.

IKEA PH
IKEA PH(媒體來源:https://reurl.cc/Gd5XAZ)

四、消息面

房地產投資,關鍵還是地點、位置,交通建設路網的串連,能讓人流、物流、金流往來便捷快速,選對好地點,房產價值都會提昇,也因此讓我有信心在危機的時候入市。另外也要參考重要消息面,菲律賓2020年因為疫情的影響,GDP慘烈下跌10%,Metro Bank銀行對2021年經濟成長預估可以達到6.4%。

Metro Bank Research
Metro Bank Research

而房地產權威Colliers Philippines (高力國際)統計研究也說明,2020年雖因為疫情關係,房價下跌,房市可望在2022年回甦。『Colliers said property prices and rents are expected to rise by 1.5% and 1.7% year on year in 2022.

馬尼拉房市2023預估
馬尼拉房市2023預估

雖然我覺得現在是房價低點,入場好時機,但還是有很多功課要做,我還是要提醒若是想要進場投資菲律賓房地產,需要注意的三件事:

1.注意資金槓桿-雖然我自己是靠在台灣貸款買菲律賓房子,我也認為房地產是很好的投資工具,有機會獲利翻倍,但還是建議有閒錢再進場投資,切勿操作太大的槓桿風險。

2.注意收租條件-現在有很多很便宜的物件釋出,但是我不建議買最便宜的房子,我個人喜歡容易出租的物件。我覺得房子要帶來租金收益(我才有錢繳貸款TT),為我賺錢才是資產,不然資金投入,房屋閒置,每年還是要繳管理費、房屋稅,這樣的物件就是負債而非資產。

3.變現時間長-房市不像股市,變現快,就算真如Colliers Philippines 預測,房價會從2022年慢慢修正回來,但最好持有5~8年,房價漲幅才會比較有感。若是沒有打算持有這麼久,我也建議不要投資。

以上,是想要跟大家分享目前菲律賓房地產的概況,都是以我自己的角度思考撰寫,若真的想要進場投資,大家還是要多做功課。如果不知道怎麼做功課,建議大家加入FB社團「菲律賓房地產投資」,我這篇文章很多資料,都是在社團看到版大分享,再慢慢蒐集的。裡面有很多菲律賓經濟、交通建設、房產相關資訊,可以多看多研究。

FB菲律賓房地產投資
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