後疫情時代「菲律賓房地產」可以投資嗎？
2020年因為新冠疫情影響，重創菲律賓的經濟、觀光旅遊，房地產也受到不小衝擊。許多在馬尼拉工作的外國人，都紛紛回到自己的國家。本來門庭若市的Mall、渡假村Resort、賭場等設施景點，因為疫情關係，變得門可羅雀。
菲律賓的金融中心－Makati 、Ortigas、BGC也在幾個月之內，因為封城、限聚令，許多企業、公司，都讓員工Work from home。馬尼拉的商場、百貨、辦公大樓、飯店以及博弈特區的賭場，也因此關門歇業，造成服務百業蕭條。大馬尼拉人口有將近1400萬，本來是外國觀光客、菲律賓白領最集中的區域，租屋需求相當高，但是因為人員離開，造成租屋需求降低，空屋閒置。
這一系列的影響，很多房東紛紛調降租金求租客，也有很多承受不起貸款壓力，拋售自己手上的套房物件，也因此市場上多了很多可以挑選的物件。因此想分享自己以及周遭親友的經驗，我自己2020年初和朋友合資買了一間在Makati的中古屋。2020年底再幫親友找到一間，捷運站樓上200萬帶租客的套房收租。2021二月再幫一位朋友找到一間斷頭的新成屋，也能夠用很不錯的價格購入，這三間房子買的價值都比之前還低。
為什麼我敢在這個時候購屋呢？「逢低買進，逢高賣出」是投資市場的鐵律，加上自己平常就一直關注菲律賓房市、交通建設、經濟消息，而且對於區域房價比較敏感，既然現在的價錢便宜，做好功課，我覺得現在就是危機入市，進場的好時機。
疫情還沒過去，經濟尚未復甦，但是馬尼拉的城市建設、交通基礎建設可沒有因此停擺。今天想跟大家分享目前這個城市建設的新樣貌。
一、馬尼拉市區連接交通
1.中國城－王城大橋Binondo-Intramuros Bridge 2021 九月 完工通車
2.Makati－Mandaluyong大橋接近完工
3.Ortigas-BGC大橋，也是預計在2021年會完工通車，這條大橋我覺得是最重要的，因為BGC房價高，但是大橋通車後，會帶動Ortigas的交通、房價、人流，所以我自己挺看好Ortigas未來的房價漲幅。
4. Skyway Stage 3 Quezon- Manila，這條快速道路，也會大大縮短馬尼拉北方奎松市到馬尼拉市區的交通
5.呂宋島中部高速公路，馬尼拉位於菲律賓北部大島－呂宋島，呂宋島中部的高速公路也將完工通車。
二、馬尼拉大眾運輸系統
再來是大眾運輸系統，馬尼拉目前已經有三條輕軌，而現在正在蓋第四條輕軌MRT7，以及第一條「馬尼拉地鐵Metro Manila Subway」，MRT 7會先完工，地鐵估計還要好幾年的時間，還有其他多條捷運路線，交通藍圖2025年有機會完工。雖然菲律賓行政效率慢，但現任總統杜特蒂大刀闊斧建設，應該還是會有機會十年內慢慢看到雛形。看到未來馬尼拉城市建設的大眾運輸地圖，還是蠻期待未來的交通發展，帶動房市的增值空間。
三、跨國企業進駐
全世界最大的IKEA 已經在灣區興建掛牌，預計2021 Q4完工開業
IKEA PH, set to become the world’s largest, will open in the third or fourth quarter of the year.
四、消息面
房地產投資，關鍵還是地點、位置，交通建設路網的串連，能讓人流、物流、金流往來便捷快速，選對好地點，房產價值都會提昇，也因此讓我有信心在危機的時候入市。另外也要參考重要消息面，菲律賓2020年因為疫情的影響，GDP慘烈下跌10%，Metro Bank銀行對2021年經濟成長預估可以達到6.4%。
而房地產權威Colliers Philippines （高力國際）統計研究也說明，2020年雖因為疫情關係，房價下跌，房市可望在2022年回甦。『Colliers said property prices and rents are expected to rise by 1.5% and 1.7% year on year in 2022.』
雖然我覺得現在是房價低點，入場好時機，但還是有很多功課要做，我還是要提醒若是想要進場投資菲律賓房地產，需要注意的三件事：
1.注意資金槓桿－雖然我自己是靠在台灣貸款買菲律賓房子，我也認為房地產是很好的投資工具，有機會獲利翻倍，但還是建議有閒錢再進場投資，切勿操作太大的槓桿風險。
2.注意收租條件－現在有很多很便宜的物件釋出，但是我不建議買最便宜的房子，我個人喜歡容易出租的物件。我覺得房子要帶來租金收益（我才有錢繳貸款TT），為我賺錢才是資產，不然資金投入，房屋閒置，每年還是要繳管理費、房屋稅，這樣的物件就是負債而非資產。
3.變現時間長－房市不像股市，變現快，就算真如Colliers Philippines 預測，房價會從2022年慢慢修正回來，但最好持有5~8年，房價漲幅才會比較有感。若是沒有打算持有這麼久，我也建議不要投資。
以上，是想要跟大家分享目前菲律賓房地產的概況，都是以我自己的角度思考撰寫，若真的想要進場投資，大家還是要多做功課。如果不知道怎麼做功課，建議大家加入FB社團「菲律賓房地產投資」，我這篇文章很多資料，都是在社團看到版大分享，再慢慢蒐集的。裡面有很多菲律賓經濟、交通建設、房產相關資訊，可以多看多研究。
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