菲律賓包租公 收租Q&A
投資菲律賓房地產，如何成為包租公呢？
之前和一位朋友聊天，她也在菲律賓投資的房地產，預售屋預計在2020年交屋，因此想要了解交屋之後，要如何出租、收租。我想這也會是很多人投資菲律賓房地產會面臨到的問題，而我現在有三間套房，都穩定收租中，因此也想把在菲律賓找房客的一些心得整理起來，提供大家參考。當然每一個人投資的房子大小、地點、租客目標都不太一樣，我是以自己出租的小套房為例，跟大家分享介紹。
其實菲律賓的房子出租，跟在台灣出租很像，就是把房子整理好Po到網路上，讓有興趣的房客聯繫然後看房，再一一過濾房客，簽約之後就可以開始收租金。在台灣也很多人直接和代租代管公司或是房仲合作，由他們幫我們打理房子並收租，再給予兩個月租金佣金（房東、租客各付一個月）。其實菲律賓的方式也是一樣，就是我們人不在海外，所以都是委託當地的仲介顧問協助處理，所以對我來說找到值得信賴的仲介顧問非常重要。首先，他能幫我過濾租客的品質，確定租客的工作、經濟狀況、家庭成員，初步篩選適合的租客，避免後續的麻煩。再來，房子若是有什麼狀況問題，水電、修繕、電信網路等服務，只要房客有問題，仲介顧問為協助我們代為處理，所以其實蠻省事的。
接著，想分享自己房子交屋後，到租屋前，我曾經遇到的問題，以及我自己的解決方案，提供給大家參考：
1.房子是否需要裝潢
房子是否需要裝潢－這是很多投資人都會遇到的問題，我自己也以在台灣租房子的經驗反應，房子空蕩蕩什麼都沒有，誰要租這樣的房子？當時抱著這樣的想法，但我的顧問Simpson提醒我，在菲律賓簡易裝潢一平方米 成本大約要抓7,000-10,000/sqm，若是30平方米（9坪）的小套房，成本就要21~30萬peso，若再加上高級品牌的冷氣、冰箱、床、衣櫃等家具家電，又會是另一筆開銷。我們投資都是以投報率作為主要評估標準，購屋成本若再加上裝潢成本，其實就墊高了房屋的總成本。再加上你細心添購的家具、家電、甚至是室內裝潢，真的不確定房客是否也能愛惜使用，家電的折舊率很高，最壞最糟情況，房客搬家還搬走你準備的家電。
另外一個方面，其實菲律賓人租房子，很多都會自己準備家具、家電，所以就算房東沒有提供基本設備，他們也會自行去購買適合自己的東西，這部份跟台灣租屋市場，強調一卡皮箱即可入住的方式真的很不一樣。 所以不論以投資的考量，或是實務情況，顧問都建議我可以先試試看標配屋直接放在市場，也是有機會找到租客。我三套房子都是在交屋後直接找到租客，完全沒有裝潢、家電，一樣能夠找到租客。當然我也知道若是提供裝潢、家電，租金行情一定會比較好，但是對我來說，交屋後越快找到租客越重要，可以避免裝潢期間，和設計師、工班討論的時間成本，以及丈量家具家電尺寸，買貨換貨的人力成本，就算當地顧問可以代為處理，但是裝潢期間最快最快也要花一～兩個月（菲律賓工作效率、塞車時間，可能是台灣的兩～三倍），家具家電又有折舊或遺失等問題，我覺得隱形成本也要考量進去。對我來說，只要房子有現金流，月快啟動收租，才能確定它是資產，而不是負債。
2.房客如何篩選
坦白說挑選房客，房東是比較被動的，因為我們不知道哪些人對你的套房有興趣。這部份因為有委託經驗，我基本上是全權委任當地仲介顧問處理。但我還是有幾個條件：1.房客職業 2.家庭成員（租屋人數）。職業是第一個要過濾的點，馬尼拉近年博奕產業繁榮，很多中國人來馬尼拉吃菠菜，以觀光簽證入菲，時間到了也沒有辦理延簽。因此被查到逾期居留，就會被遣返，有可能租約還沒到，人就得離開了。所以找租客時，我會希望盡量避免博奕產業工作的員工。但是，在灣區這產業偏偏是最大宗的租客來源，所以還是要評估自己物件所在區域，再決定是否要設限。有穩定的職業，工作收入是租金是否能持續回收的重點，年紀、家庭成員只是再次確定租客是否會太複雜。我現在的套房租給小家庭，或是一起工作來馬尼拉工作的小資女，比較單純。至於外國人、菲律賓人，我覺得都OK，雖然說外國人經濟條件較好，租金穩定，但是若遇到我剛剛提到遣返的例子，其實也很難避免。加上外國人其實會比較挑，比較會選帶裝潢、家電的物件，建商標配屋獲青睞的機會也比較低。所以這部份我覺得只要租客職業、家庭成員單純就好。當地顧問提供代租代管的服務，他們也有固定篩選房客的SOP，因為他們是第一線接觸房客的人，事前觀察能夠降低後續的麻煩，避免人力、時間成本浪費，所以他們其實都很有經驗處理我們的房子。
3.租金收入計算
這個部分就要花點時間做功課了，其實要了解當地租屋行情，我會上菲律賓591 Lamudi 網站，把跟我房子一樣的物件去搜尋，或是比較相對區域的租金行情，這樣的區域位置、這樣的坪數，大約可以收多少租金。再用房子的座向、樓層去微調概略的租金收入。除了這樣的計算方式，我自己也會以預期「投資報酬率」推估我想要收的租金。
快速導覽
投資報酬率＝月租金 × 12個月 ÷ 購屋總價
如果我希望房子的租金投報率是7%，假設購屋成本是 400萬披索
0.07 = 月租金 × 12 ÷ 4,000,000
就可以算出來我一個月的租金要收到 23,334 披索。才有辦法達到7%的投報率。所以我會請顧問先以預期投報率的租金 23,500 當作我的高標，而在租屋網站上面看到其他房屋的數字作為低標。讓顧問可以在這個range去幫我們談租金，但是也千萬不要訂太死，因為像2020年發生新冠肺炎疫情，很多外國人都各自回國，馬尼拉封城，菲律賓企業鼓勵員工在家上班，也大大影響租屋市場。許多物件降價求租，甚至空了大半年也沒有租客。這時候就只能用低標甚至底標去招租，先期盼有租客，讓房子持續創造現金流。等景氣回來後，還是有機會慢慢漲回租金。
4.談約小技巧
再來也要分享租金談約技巧，大概可以分為兩個方面：「降租金換長約」、「租金逐年遞增」
這也是我的顧問Simpson教我的觀念，菲律賓房地產投資，最重要的是讓房子持續有租客交租金，有收入才有投資的機會，不然房子空在那，而我們還要繳台灣的貸款，這房子就是負債。所以會讓房子租不出去的因素要盡可能排除，而撇除裝潢、家電要掏出額外成本，房子會租不出去的主要原因就是「房租」。簡言之，只要租金夠便宜，就比較容易找到租客。「降租金換長約」其實是希望避免那種短期來打工的租客，最好租兩～三年，我可以犧牲租金收益，換取長約。因為每換一位房客，就可能遇到空窗期，只要有空窗期，就算是一～兩個月，就損失了幾萬元。若是要堅持比較高的租金，可能每個多個幾千元，但是若租客銜接不順利，這一～兩個月房子空轉損失其實更大。
「租金逐年遞增」菲律賓的物業，基本上每年都會調漲，假設今年租金是 23,500，來年有機會 漲1000到 24,500，第三年 有機會再漲到 25,500。
所以我會請顧問告訴有意願的房客，房資租越久，房租可以更便宜，以剛剛7%投報率為例，我就是想要我的房子三年固定有 7%投報率，我會告訴房客第一年只要 22,500,，第二年 23,500，第三年 24,500，菲律賓房客對於每年調漲房租覺得很正常，所以不會有什麼抱怨。但這三年租金算下來，我還是平均可以收到每個月 235,00的租金，但是對房客來說，房租只要 22,500，他們就會覺得賺到，比較有意願簽約。
5.代租代管費用
因為我們人不在海外，所以要請顧問協助幫我們找適合的房客，而他們也會收取合理的服務費用。通常在菲律賓租房子，一開始簽約後，會要求租客壓二付二，先支付兩個月的押金再加兩個月房租。押金作用是房客若是沒有繳水電、管理費，有兩個月押金可以抵付。而我們收到兩個月租金後，房東一年要提供一個月的租金，兩年要提供兩個月，作為代租代管的服務費。所以假設房租是 22,500，那我們會收12個月的支票，而要給顧問一個月的費用22,500。我覺得他們要處理很多大小雜事，舉凡房屋修繕、水電、網路、管理室協調等，要跟菲律賓人溝通這些事情，其實也很繁瑣，加上語言隔閡也是一大挑戰，委託他們處理，幫房東省了很多麻煩，我覺得一個月費用還蠻OK的。
以上，是我整理自己在出租房源面臨到的一些問題，以及簡單的解決方案。我知道大家持有的物件地點、坪數、格局、目標租客都不盡相同，只是藉自己出租房源的心得，整理功課，我覺得只要有穩定的收租金流，菲律賓房地產租金投報率都很不錯，即使是2020疫情危機，我在菲律賓房市的投報率也都有將近 5%，關鍵還是在於買房子要挑到便宜又不錯的物件，才能創造不錯的投資報酬率。
最後，還是提醒大家，投資一定有風險，房地產有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書。
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